解开房价飞涨的两个死结

--政府在调控开发商的同时，也因该调控自己

吃一碗牛肉拉面，在地摊上吃，和在星级酒店里吃，价码大有不同，而且这个价码的不同老百姓没有什么异议。没听老百姓抱怨过酒店里的牛肉拉面太贵，是因为地摊上的牛肉拉面价格老百姓能够接受，且吃得起、吃得没有心理和经济负担。

如果地方政府规制要求，地摊拉面不符合饮食安全的需求，全被赶进酒店里经营，老百姓想吃一碗吃得起的拉面就不容易了。甚至，等不到媒体出面呼吁，街头就会出现躺倒的人，不管中国的经济多么的“又快又好”，都避免不了。

所以公道地说，我国政府很清醒，在“吃得起、吃得上”这个问题上，解决的最成功。政府只要保证地摊上有足够的拉面吃，中国啥时候都是稳定的，星级酒店的拉面卖到金条贵，我敢保证啥事没有！

一旦政府把注意力偏移到星级酒店的拉面上，而忽视了街头拉面的足量供应，很快就出事！

目前政府面临更高一个档次的问题，解决中国老百姓“住得起、住得上”这个问题。能不能解决呢？我看能。

房价的构成要素因该是最透明的、最清楚、最简单的了，现在复杂化了。房价构成的实际成本和政府的规制成本都助长了房价的非理性上涨。各种手段打压房地产商，房价还没能调整到合理的区间，应该到了问为什么的时候了？关键点是各种手段都在调控房地产（商），但没有调控政府自身,这是一个更本原因。

造成房价非理性上涨主要有两个活跃因子，或者叫做“死结”，一直没有解开。一个是住宅产品的“制度性”成本不断加大。一系列看似合情合理的、越来越严厉的房地产开发规制，不断地强化了行政主管部门的行业地位，主管部门借此次调控的机会，加大了住宅产品的“制度性”成本；二是地方政府以地牟利的胃口越来越大。地方政府“以地牟利”的动机是显而易见的，造成住宅产品价格中土地成本的快速攀升。这两个因素成为商品房轮番上涨的死结，一直都在作祟，但被公众和媒体严重忽视了。

地方政府在城市开发上，即是裁判，又是运动员。如果政府相当运动员的话，应该还利于民，应该有计划、有规模地开发廉租房，以此抑制商品房的过快上涨。可惜的是政府同开发商一道，以土地的名义分享商品房开发所获得的利益，因为政府处在这个产业的上游，地方政府的优先获利公众一般是看不见的。

土地价格过快上涨，土地费用大致要占到房价50%左右，某些城市的地价已近接近甚至等于周围的楼面价值了！地价过快上涨必定会导致房价过快上涨。

计划经济下的集权体制逐步地被中央与地方分权的体制所替代，激活了地方政府发展经济的积极性。地方经济增长不仅可以直接造福当地人民，同时也可以实现地方政府利益的最大化。只有地方经济增长了，政府才会有充足的税源，地方公务员才会有更高的收入。因此，地方政府的首要任务就是要增加基础设施投入，招商引资，持续扩大税基和税收总量的增加。

增加基础设施投入的资金来自何处？地方政府只有一条路可走，就是用好所控制的土地的实际处置权，通过出售土地的使用权来获取地方基础设施建设所必需的资金。有人说，城市政府是最大的开发商，我看一点都不为过。

有什么方法抑制或降低土地价格，进而达到控制房价上涨过快的宏观调控目标呢？答案是改革地方政府的公共财政结构，变以土地收益为主的公共财政结构为税收收入和适度负债的公共财政结构。其方法是允许地方政府公开发行地方政府市政建设债，在赋予地方政府发行地方市政建设债券权利的同时，要求其承担起控制土地价格的社会责任。

因此，政府在调控开发商的同时，首先因该调控自己，一是要降低房地产开中过高的制度性成本；二是收敛以地谋利动机的同时保障廉租房的开发规模。解开这两个死结，宏观调控就不会陷入空调。